KİRA TESPİT DAVASI 

I. Genel Çerçeve ve Hukuki Nitelik

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında mevcut kira bedelinin, kanuni sınırlar ve emsal rayiçler dikkate alınarak mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini konu alan, eda hükmü doğuran bir tespit davasıdır. Dava, kira sözleşmesinin varlığını sona erdirmeyip, sözleşmenin devamı sırasında kira bedelinin yeniden belirlenmesine yöneliktir.

Hukuki dayanağını esas itibarıyla Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 344 hükmünden almaktadır. Anılan düzenleme, kira artış oranlarına ilişkin sınırlamaları ve 5 yıllık süre sonunda rayiç bedel belirlenmesine ilişkin esasları düzenler.

Kira tespit davası;

• Sürekli edimli bir sözleşmenin,

• Edim miktarının (kira bedelinin),

• Yargı kararı ile ileriye etkili olarak belirlenmesi amacını taşır.

II. TBK m. 344 Kapsamında Kira Artış Rejimi

1. Sözleşmede Artış Oranı Kararlaştırılmışsa

Taraflar kira sözleşmesinde artış oranı belirlemiş olabilirler. Ancak TBK m. 344 uyarınca:

Kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.

Bu hüküm emredici niteliktedir. Aksine sözleşme hükümleri geçersizdir. Hakim, taraf iradesini değil, kanuni üst sınırı esas alır.

2. Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa

Artış hükmü bulunmadığı takdirde hakim;

• TÜFE oranını,

• Kiralananın durumunu,

• Hakkaniyeti

gözeterek yeni kira bedelini belirler.

Bu aşamada hakim geniş takdir yetkisine sahip olmakla birlikte, bu yetki sınırsız değildir; somut olayın özelliklerine dayanmalıdır.

III. Beş Yıllık Sürenin Dolması ve Rayiç Tespit

1. 5 Yılın Hukuki Önemi

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra veya 5 yıldan sonra yenilenen her kira yılında:

• Artık yalnızca TÜFE oranı dikkate alınmaz.

• Hakim, emsal kira bedellerini ve rayiç piyasa koşullarını esas alarak kira bedelini belirleyebilir.

Bu durumda mahkeme:

• Taşınmazın konumu,

• Kullanım amacı,

• Fiziki özellikleri,

• Emsal kira sözleşmeleri,

• Bölgesel kira piyasası

unsurlarını birlikte değerlendirir.

2. Rayiç Bedelin Belirlenmesinde Uygulama

Mahkeme uygulamasında genellikle:

• Bilirkişi heyeti atanır,

• Aynı bölgede benzer nitelikte taşınmazların kira bedelleri incelenir,

• Ortalama rayiç belirlenir,

• Hakkaniyet indirimi uygulanır.

Özellikle Yargıtay içtihatlarında, mevcut kiracı lehine genellikle %5–20 oranında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu uygulama kiracının sözleşmeye bağlılık ve düzenli ödeme avantajını korumayı amaçlar.

IV. Davanın Açılma Zamanı ve 30 Gün Kuralı

TBK m. 345 hükmü uyarınca kira tespit davası:

• Yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalı
  veya

• Bu süre içerisinde yazılı bildirim yapılmalıdır.

Aksi halde belirlenen yeni kira bedeli bir sonraki kira döneminde uygulanır.

Bu düzenleme, kira artışının geriye yürümemesi ilkesinin bir istisnasını oluşturur. Süresinde açılan davalarda mahkeme kararı, ilgili kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

V. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme:

• Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme:

• Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yetki kamu düzenine ilişkin olmayıp, kesin yetki kuralı niteliği taşımaz; ancak uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılması zorunludur.

VI. İspat Yükü ve Deliller

Kira tespit davalarında ispat yükü genel olarak:

• Talep edilen kira bedelinin rayiç olduğunu iddia eden tarafa aittir.

Sunulabilecek deliller:

• Emsal kira sözleşmeleri,

• Tapu kayıtları,

• Belediyeden alınan rayiç değer yazıları,

• Emlak ofislerinden alınan piyasa araştırmaları,

• Bilirkişi incelemesi.

Bilirkişi raporu hakimi bağlamaz; ancak uygulamada belirleyici niteliktedir.

VII. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Bu dava:

• Yenilik doğuran bir dava değildir.

• Tespit hükmü içermekle birlikte sonuç itibariyle eda hükmü doğurur.

• Karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemez.

• Ancak kesinleşme sonrası kira farkı alacağı ilamsız icra takibine konu olabilir.

VIII. Geriye Dönük Kira Farkı Talebi

Dava süresinde açılmış ve 30 günlük şart yerine getirilmişse:

• Mahkemece belirlenen kira bedeli kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

• Aradaki fark yasal faiziyle talep edilebilir.

Faiz başlangıcı genellikle her bir kira döneminin muaccel olduğu tarihtir.

IX. Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası farklı hukuki temellere dayanır.

-Kira Tespit Davası: Sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Enflasyon, rayiç kira artışları gibi ekonomik değişimlere karşı kira bedelini güncellemek için açılır ve kanunda
belirtilen 5 yıllık süre gibi özel şartlara tabidir. Bu, kira bedelinin belirlenmesi için "özel bir uyarlama hükmü" niteliğindedir.

- Kira Uyarlama Davası: Tüm sözleşmeler için geçerli olan genel bir hükümdür. Ancak kira sözleşmelerinde, enflasyon gibi sebeplerle bu davaya başvurulamaz; çünkü TBK m. 344 özel
bir düzenlemedir ve önceliklidir. Uyarlama davasının açılabilmesi için deprem, sel, salgın hastalık gibi sözleşme yapılırken öngörülemeyen "olağanüstü bir durumun" ortaya çıkması gerekir.

X. Yargıtay Uygulaması ve Hakkaniyet İlkesi

Yargıtay kararlarında:

• Rayiç belirlenirken salt ilan bedellerinin esas alınamayacağı,

• Gerçek kira sözleşmelerinin dikkate alınması gerektiği,

• Mevcut kiracının korunması amacıyla hakkaniyet indirimi yapılmasının zorunlu olduğu

belirtilmektedir.

Hakim, belirlenen rayiç bedeli aynen uygulamak zorunda değildir; hakkaniyet denetimi yapmak zorundadır.

XI. Zamanaşımı

Kira farkı alacakları için genel zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak kira tespit davası zamanaşımına tabi bir alacak davası olmayıp, kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir dava türüdür.

XII. Sonuç ve Değerlendirme

Kira tespit davası:

• Özellikle 5 yılı aşan kira ilişkilerinde,

• Piyasa rayiçleri ile sözleşme bedeli arasında ciddi fark oluştuğunda,

• Taraf menfaat dengesinin bozulduğu durumlarda

başvurulan etkili bir hukuki yoldur.

Usul kurallarına uygun açılmayan davalar, kira dönemine etkisi bakımından hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle:

• Dava açma süresinin doğru hesaplanması,

• Emsal delillerin titizlikle toplanması,

• Bilirkişi raporlarına süresinde ve teknik itiraz yapılması

büyük önem taşımakta olup bu konuda uzman bir avukattan destek alınması gerekmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1- 5 yıllık süre dolduktan sonra açılan kira tespit davasında, yeni kira bedeli nasıl belirlenir ve "hakkaniyet indirimi" nedir?

Cevap : Beş yıldan sonra hakim, TÜFE artış oranıyla bağlı değildir. Bu aşamada bilirkişi marifetiyle, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak taşınmazın boş olarak yeniden kiraya
verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenir. Hâkim, bu rayiç bedeli dikkate alarak, kiracının eski kiracı olduğunu da gözetip hakkaniyet indirimi uygular ve makul bir kira parasına hükmeder. Bu
indirim uygulamada genellikle %5 ila %20 arasındadır. Hakkaniyet indirimi talep üzerinden değil rapor üzerinden yapılır.

2- Kira tespit davası açmak için ihtarname göndermek zorunlu mudur ve dava ne zaman açılmalıdır?

Cevap : Bu durum, sözleşmede artış şartının olup olmamasına bağlıdır;

• Sözleşmede Artış Şartı Varsa: Dava, ihtarname şartı olmaksızın, yeni kira döneminin sonuna kadar her zaman açılabilir. Belirlenen yeni kira bedeli, bu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu artış maddesinin kira parasını arttırmaya yönelik belirlenebilir bir madde olmasına da gerek yoktur.

• Sözleşmede Artış Şartı Yoksa: Yeni dönem kirasının tespiti için davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

3- Kira tespit davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi ?

Cevap : Hayır. Kira tespit ilamları, eda hükmü içermediğinden, kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Yargılama giderlerinin icrası için de kesinleşme şartı aranır. 

4- Kira tespit davasında harç ve vekalet ücreti nasıl hesaplanır?

Cevap : Harç, talep edilen yeni aylık kira bedeli ile mevcut ödenen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır.
Vekalet ücreti ise, mahkemece hükmedilen yeni aylık kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki farkın yıllık tutarı üzerinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir.

5-Kira tespit davasında, kiracı da dava açabilir mi?

Cevap : Evet, açabilir. Sadece kiraya veren değil, kiracı da kira bedelinin piyasa koşullarına göre fahiş kaldığını düşünüyorsa, bedelin tespiti için dava açma hakkına sahiptir.