Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin ortak mülkiyeti (paylı veya elbirliği mülkiyeti) söz konusu olduğunda, taraflardan biri bu ortaklığın sona ermesini isteyebilir. Bu durumda açılan dava ortaklığın giderilmesi davası ya da hukuk dilindeki adıyla izale-i şuyu davası olarak adlandırılır.
Ortak mülkiyet genellikle miras yoluyla, ortak alım satım işlemleriyle veya şirket ortaklıklarından doğar. Ancak zaman içinde taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir ve ortak mülkiyetin devamı çekilmez hale gelebilir. İşte bu durumda izale-i şuyu davası devreye girer.
Davanın Amacı
Ortaklığın giderilmesi davasının amacı, ortak mülkiyetin sona erdirilmesi ve her ortağın payına düşen değeri almasıdır. Mahkemenin hedefi mülkiyet ilişkisini adil şekilde sonlandırmaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme iki farklı yolla çözüm kararı verebilir:
1. Aynen Taksim (Fiili Taksim): Malın bölünmesi mümkünse, mahkeme taşınmazı veya taşınırı ortaklar arasında fiilen paylaştırabilir. Örneğin, tarla veya arsa gibi taşınmazlar teknik olarak bölünebiliyorsa her ortağa düşen kısmı ayrı ayrı tescil edilir.
2. Satış Yoluyla Giderme: Eğer malın bölünmesi mümkün değilse (örneğin bir apartman dairesi gibi), mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu durumda taşınmaz icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle satılır ve elde edilen bedel ortaklara hisseleri oranında paylaştırılır.
TMK madde 698 Paylaşma İstemi
Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.
TMK madde 699 Paylaşma Usülü
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre paydaşlar arasında paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim; -koşulları varsa- taşınmaz malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar vermek durumundadır. Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeli parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Malın aynen gölüşülmesi durum ve koşullara uygun görülmezse açık artırmayla satışa hükmolunur.Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Dava Açma Şartları
- Elbirliği veya paylı mülkiyete konu bir malın bulunması gerekmektedir. Bu mal taşınmaz (ev,arsa vs) olabileceği gibi taşınır (taşıt,hisse senedi,ziynet vs) mallardan da olabilir.
- Ortaklardan en az biri bu mülkiyetin sona erdirilmesini istemeli,
- Malın bölünebilir ya da satılabilir nitelikte olması gerekir.
Ortaklar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Arabuluculuk Süreci (Dava Şartı)
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte, ortaklığının giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.
Bu düzenlemeye göre, ortaklığın giderilmesini talep eden taraf, dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorundadır. Arabuluculuk başvurusunda taraflar anlaşmaya varamazsa, bu durum arabulucu tarafından tutanakla belgelenir ve ardından dava açılabilir.
Arabuluculuk sürecinin temel amaçları şunlardır:
- Taraflar arasında uzlaşma sağlanarak dava açılmadan çözüm bulunması,
- Mahkemelerin iş yükünün azaltılması,
- Tarafların ilişkilerinin daha az yıpranması.
Ancak arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa, anlaşmama tutanağı dava dilekçesine eklenmeli ve dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Arabuluculuk tutanağı olmadan doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görevli Mahkeme: Taşınır veya taşınmaz mallara ilşkin ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak davaya konu birden fazla taşınmaz olması durumunda tüm taşınmazlar için taşınmazların bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılabilir. Taşınır mallar bakımından ise, genel yetki kuralları uygulanacaktır.
Dava Süresi
Ortaklığın giderilmesi davaları genellikle bilirkişi incelemeleri, keşif ve satış işlemleri nedeniyle birkaç yılı aşkın sürede sonuçlanabilir. Tarafların uzlaşması veya satışın kolaylığı bu süreyi kısaltabilir.
SONUÇ
Ortaklığın giderilmesi davaları, özellikle miras kalan taşınmazlarda kardeşler veya mirasçılar arasında sıkça görülür. Bu tür davalarda izlenecek hukuki yol, taşınmazın niteliği, bilirkişi raporları ve satış işlemleri çok önemlidir. Bu nedenle bu konuda uzman bir avukattan hukuki destek almak, davanın hem süresini hem de sonucunu doğrudan etkiler.
Sıkça Sorulan Sorular
1- Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?
Ortaklardan herhangi biri, diğerlerinin onayına gerek olmadan bu davayı açabilir.
2- Ortaklar kendi aralarında anlaşırsa dava açmaya gerek var mı?
Hayır, taraflar noter huzurunda veya tapuda anlaşarak ortaklığı sonlandırabilirler. Ancak anlaşma sağlanamazsa dava kaçınılmaz hale gelir.
3- Mahkeme taşınmazı nasıl satar?
Genellikle icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle satış yapılır.
4- Satıştan elde edilen para nasıl paylaştırılır?
Satış sonrası elde edilen bedel, ortakların tapuda kayıtlı pay oranına göre dağıtılır.
5- Dava sürecinde malı bir ortak kullanmaya devam edebilir mi?
Mahkeme sürecinde malı kullanan ortak, diğerlerine ecrimisil (kullanma bedeli) ödemek zorunda kalabilir.