İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları Hakkında Detaylı Bilgilendirme
1. Giriş
Kiraya verenin kiralanan taşınmazı kendi ihtiyacı nedeniyle geri almak istemesi, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenen yasal tahliye sebeplerinden biridir. “İhtiyaç sebebiyle tahliye davası” olarak bilinen bu dava türü, özellikle konut ve işyeri kiralarında sıkça karşımıza çıkar. Ancak dava açılabilmesi için bazı yasal şartların mevcut olması gerekir.
2. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları
1. Gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaç olmalıdır.
2. İhtiyaç sürekli olmalıdır.
3. Kiralananın amacıyla örtüşmelidir.
4. Sözleşme süresinin sonunda veya uygun fesih döneminde açılmalıdır.
3. Davanın Açılma Zamanı
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK m. 347’ye göre fesih bildirim süresine uyularak açılmalıdır.
4. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kimlerin ihtiyacı için açılabilir?
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için bu davayı açabilir. Kardeşin ihtiyacı için dava açılamaz. Kiraya vermeyen malik de yine kiraya vermeyen malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için bu davayı açabilir. İhtar gönderilmesi gerekirse davayı kim açacaksa ihtarın da onun tarafından gönderilmesi gerekir. Kiraya veren, kiraya vermeyen malikin ihtiyacına dayalı dava açamaz. Ancak bu kişiler birbirinin alt soyu üst soyu ise bu durum geçerli değildir.
5. İhtiyacın İspatı
Mahkeme, ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını delillerle değerlendirir. Tanık beyanları, nüfus kayıtları, satış veya kira belgeleri, işyeri açılış belgeleri delil olarak kullanılabilir.
6. Tahliye Edilen Taşınmazın Tekrar Kiraya Verilmesi
Kiraya veren, tahliye edilen taşınmazı 3 yıl geçmedikçe başka bir kiracıya kiralayamaz. Aksi halde eski kiracısına en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorundadır (TBK m. 355).
7. Dava Süreci ve Görevli Mahkeme
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava basit yargılama usulüne tabidir ve ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır.
Sıkça Sorulan Sorular
1-) İhtiyacın, dava sürecindeki zamanlaması nasıl olmalıdır?
CEVAP: İhtiyacın, davanın açıldığı tarihte var olması yeterli değildir; bu ihtiyacın yargılama sırasında ve karar kesinleşinceye kadar devam etmesi zorunludur.
2-) Kiraya verenin başka evlerinin olması, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmasına engel midir?
CEVAP: Tek başına engel değildir. Kiraya verenin başkaca evleri olsa da, neden özellikle bu eve ihtiyaç duyduğunu (örneğin, konumu, sağlık durumu, çocukların okulu vb. nedenlerle) makul ve somut delillerle izah ederek dava açabilir. Kiraya veren kendi evinde oturup bir başka evi için dava açacaksa öncelikle kendi oturduğu evi kiracıya takas teklifinde bulunmalıdır.
3-) İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için, sözleşme süresinin bitiminden önce ihtarname göndermek zorunlu mudur?
CEVAP: Kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyarak bir ay içinde doğrudan dava açabilir. Belirli süreli sözleşmelerde ihtarname şartı yokken belirsiz süreli sözleşmelerde, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.
4-) Ne gibi sebepler ihtiyaç için yeterli görülür?
CEVAP: Yaşlı kimsenin çocuklarına yakın oturma isteği, sürekli hastalık sebebiyle bakım ihtiyacı, kiraya verenin kirada oturması, yetişkin bireyin ailesinden ayrı yaşama isteği, birlikte yaşayan kardeşlerin ayrı yaşama isteği, yurt dışında yaşayan kimsenin sık sık ülkeye gelmek zorunda kalması veya kesin dönüş yapacak olması gibi sebepler ihtiyaca konu edilebilir.
5-) Yeni malik evi kendi ihtiyacı için kullanmak isterse ne yapmalıdır?
CEVAP: Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderip, 6 ay sonra dava açabilir (TBK m. 351).
SONUÇ
İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, hem kiraya verenin hakkını koruma hem de kiracının mağduriyetini önleme açısından dikkatle yürütülmelidir. Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç olmadan açılan davalar reddedilmektedir.Bu tür davalar süre ve delil yönünden teknik detaylar içerir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat desteğiyle süreci yürütmek, zaman ve maddi kayıpların önüne geçecektir.