Önalım (Şufa) Hakkı Davası
ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI DAVASI NEDİR?
Önalım hakkı (şufa hakkı), paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Bu hak Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenmiştir.
Önalım hakkının temel amacı, paylı mülkiyette taşınmaza yabancı kişilerin girmesini engellemek ve mevcut paydaşların korunmasını sağlamaktır. Bu hak kanundan doğar ve tapuya şerh verilmesine gerek yoktur.
ÖNALIM HAKKININ ŞARTLARI
Önalım hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:
1. Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır.
Elbirliği mülkiyetinde (örneğin miras ortaklığı devam ederken) önalım hakkı kullanılamaz.
2. Pay, üçüncü kişiye satılmalıdır.
Payın başka bir paydaşa satılması halinde önalım hakkı doğmaz.
3. Gerçek bir satış işlemi bulunmalıdır.
Bağış, trampa, miras yoluyla intikal gibi işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz. Ancak uygulamada bağış gibi gösterilen muvazaalı satışlar için önalım davası açılabilmektedir.
ÖNALIM (ŞUFA) DAVASI NEDİR?
Önalım hakkı kendiliğinden kullanılmaz. Hak sahibi paydaşın, satıştan sonra süresi içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde önalım davası açması gerekir.
Bu dava ile:
- Satışa konu payın,
- Rayiç bedeli ve masraflar karşılığında,
- Davacı paydaş adına tescili
talep edilir.
ÖNALIM DAVASINDA SÜRELER
Önalım davası açma süreleri hak düşürücü niteliktedir.
- Satış işlemi noter aracılığıyla bildirildiyse: Bildirim tarihinden itibaren 3 ay
- Noter bildirimi yapılmadıysa: Satış tarihinden itibaren 2 yıldır.
Bu süreler geçtikten sonra dava açılması mümkün değildir ve mahkeme süreyi re’sen dikkate alır.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Önalım davalarında:
- Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yetki kesindir.
ÖNALIM DAVASINDA DEPO YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Davacı, dava konusu payın mahkeme tarafbedelini ve tapu masraflarını mahkemenin belirlediği süre içinde mahkeme veznesine depo etmek zorundadır.
Bedelin yatırılmaması halinde dava usulden reddedilir.
ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT
Önalım hakkından önceden feragat mümkündür. Feragat yazılı olmalı ve tapuya şerh verilmelidir.
Somut bir satıştan sonra yapılan feragat ise yalnızca o satış için hüküm ifade eder.
YARGITAY UYGULAMASI VE ÖNEMLİ HUSUSLAR
Yargıtay kararlarındaki genel kriterler:
- Fiili taksimin bulunması halinde önalım hakkının dürüstlük kuralına aykırı olabileceği,
- Uzun süre sessiz kalan paydaşın dava açmasının hakkın kötüye kullanılması sayılabileceği,
- Satış bedelinin düşük gösterilmesi halinde gerçek bedelin araştırılması gerektiği
kabul edilmektedir.
ÖNALIM HAKKININ 11. YARGI PAKETİ DEĞİŞİKLİĞİ
25.12.2025 tarihinde yasalaşan 11. Yargı paketi ile ilgili verilen önerge doğrultusunda önalım hakkına dair TMK 734/2 hükmünde aşağıdaki şekilde değişikliğe gidildi.
4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
''Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
Yine, eklenen geçici maddeyle, bu hüküm daha önce açılmış olan kesinleşmemiş davalarda da uygulanacaktır.
SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Önalım hakkı her satışta kullanılabilir mi?
Hayır. Pay başka bir paydaşa satılmışsa önalım hakkı doğmaz.
2. Bağış işlemlerinde önalım hakkı var mıdır?
Hayır. Ancak bağış gibi gösterilen muvazaalı satışlar dava konusu yapılabilir.
3. Önalım hakkı tapuya şerh edilir mi?
Kanuni önalım hakkı tapuya şerh edilmez. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tapuya şerh edilmelidir.
4. Önalım davası kaybedilirse ne olur?
Davacı, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinden sorumlu olur.
5. Fiili taksim varsa önalım davası açılabilir mi?
Yargıtay uygulamasında fiili taksimin varlığı halinde dava dürüstlük kuralına aykırı bulunarak reddedilebilmektedir.
SONUÇ
Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette paydaşları koruyan önemli bir haktır. Ancak bu hak sıkı süre ve usul şartlarına tabidir. Sürelerin kaçırılması halinde önalım hakkı tamamen ortadan kalkar.
Bu nedenle satıştan haberdar olunduğu anda gecikmeden hukuki destek alınması, hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşır.